Статья 110 ЖК РФ. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Полный текст ст. 110 ЖК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2021 год. Консультации юристов по статье 110 ЖК РФ.

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.Требования части 1 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ - см. пункт 2 статьи 5 Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ.____________________________________________________________________
1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 31 января 2016 года N 7-ФЗ)
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.Требования части 2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ - см. пункт 2 статьи 5 Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ.____________________________________________________________________
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 декабря 2011 года Федеральным законом от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 25 июля 2015 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 236-ФЗ.____________________________________________________________________ Требования части 3 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ) распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ - см. пункт 2 статьи 5 Федерального закона от 30 ноября 2011 года N 349-ФЗ.____________________________________________________________________
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Комментарий к статье 110

1 - 3. Специальному правовому регулированию создания и деятельности жилищных кооперативов, статуса их членов посвящен раздел 5 Кодекса. Статьи данного раздела регламентируют отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее также - жилищные кооперативы), а также определяют основные права и обязанности их членов. Содержащиеся здесь правовые нормы основываются на положениях ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах и во многом воспринимают опыт правового регулирования жилищных кооперативов в ст. ст. 111 - 126 ЖК 1983 г., ст. 19 Основ. При этом введено немало не известных прежнему жилищному законодательству правил, на которые целесообразно обратить внимание.

Глава 11 Кодекса устанавливает правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, субъектный состав их членов, порядок создания таких кооперативов, организацию управления и внутреннего контроля за их финансово-хозяйственной деятельностью, правила о ликвидации и реорганизации кооперативов.

В отличие от ЖК 1983 г. (см. гл. 5), который регулировал отношения, связанные только с жилищно-строительными кооперативами, Кодекс, вслед за ГК РФ (п. 4 ст. 218), регламентирует также жилищные кооперативы.

Для жилищного и жилищно-строительного кооператива Кодекс в ч. 1 ст. 110 установил единое нормативное определение. При этом особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

Общим для жилищных и жилищно-строительных кооперативов является то, что они осуществляют управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

4. Правило, установленное в ч. 4 ст. 110 Кодекса, исключает применение к жилищным и жилищно-строительным кооперативам, которые создаются и действуют в соответствии с Кодексом, норм законодательства о производственных кооперативах, являющихся коммерческими организациями (см. ст. ст. 107 - 112 ГК РФ). Напомним, что производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля, бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов. Законом и учредительными документами производственного кооператива может быть предусмотрено участие в его деятельности юридических лиц.

К регулированию деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах. Напомним, что потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). В юридической литературе это определение уточняют указанием на то обстоятельство, что первоначальное имущество кооператива складывается из паевых взносов .

--------------------------------
См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 6-е издание, перераб. и доп. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 200.

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.

--------------------------------
Нормативное определение понятия "предпринимательская деятельность" установлено в п. 1 ст. 2 ГК РФ.

Однако в отличие от других видов некоммерческих организаций, в частности, от товарищества собственников жилья (см. раздел 6 Кодекса), потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами. В соответствии с п. 5 ст. 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Кроме того, потребительский кооператив отличается от других видов некоммерческих организаций тем, что цели создания такого кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива . Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, согласно ч. 1 ст. 110 Кодекса, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом de jure некоммерческими юридическими лицами .

--------------------------------

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Юридическая фирма "Контракт"; Инфра-М, 2003. С. 273 и сл.

См. подробно: Комментарий к Федеральному закону "О некоммерческих организациях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2000 - 2004. С. 12 и сл.; http://www.urkniga.ru.

Указанная особенность потребительских кооперативов является одной из причин того, что к ним не применяются правила, установленные ФЗ от 12.01.1996 "О некоммерческих организациях" для других разновидностей некоммерческих юридических лиц (см. п. 3 ст. 1 этого Федерального закона). Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах (п. 6 ст. 116 ГК РФ). К порядку создания и деятельности жилищных кооперативов помимо гл. 11 и 12 Кодекса, применяются также общие положения § 1 гл. 4 ГК РФ о юридических лицах, являющихся некоммерческими организациями.

--------------------------------
СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093; N 52 (ч. 2). Ст. 5141; 2003. N 52 (ч. 1). Ст. 5031; 2006. N 3. Ст. 282; N 6. Ст. 636; N 45. Ст. 4627; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 37, 39; N 10. Ст. 1151; N 22. Ст. 2563; N 27. Ст. 3213; 2007. N 49. Ст. 6039, 6061; 2008. N 20. Ст. 2253; N 30 (ч. 1). Ст. 3604; N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2009. N 23. Ст. 2762; РГ. 2009. 20 июля.

Специальные федеральные законы о таких видах потребительских кооперативов, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в настоящее время отсутствуют. Однако положения Кодекса об указанных кооперативах следует рассматривать в качестве специальных норм закона, устанавливающих правила о создании, правовом положении и деятельности таких кооперативов, правах и обязанностях их членов (эти правила должны соответствовать ГК РФ). До введения в действие Кодекса подобную роль играли, в частности, нормы, содержавшиеся в ст. ст. 111 - 126 ЖК 1983 г.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, права и обязанности их членов регламентированы также правовыми нормами более общего характера. Таковы, например, положения ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" , Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (он применяется в части, не противоречащей ФЗ от 25.02.1999), ФЗ от 09.07.1999 N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" и других нормативных правовых актов.

--------------------------------
СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096; 2000. N 2. Ст. 143; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 6. Ст. 636; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4012.

Ведомости РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005; СЗ РФ. 1995. N 26. Ст. 2397; 1999. N 9. Ст. 1096; 2003. N 2. Ст. 167; 2009. N 1. Ст. 17.

СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 3493; 2002. N 12. Ст. 1093; N 30. Ст. 3034; 2003. N 50. Ст. 4855; 2005. N 30 (ч. 2). Ст. 3128; 2006. N 23. Ст. 2382; 2007. N 27. Ст. 3213; 2008. N 18. Ст. 1941.

5. Важно обратить внимание на то, что действие главы 11 Кодекса распространяется исключительно на жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Порядок создания и деятельности, а также права и обязанности членов иных специализированных потребительских кооперативов, создаваемых для удовлетворения потребностей граждан в жилье, определяются специальными федеральными законами.

Речь идет, в частности, о жилищных накопительных кооперативах, деятельность которых Кодекс не регулирует: соответствующие отношения подчиняются общим нормам ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилам специального ФЗ от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" . Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предметом деятельности жилищных накопительных кооперативов является привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах").

--------------------------------
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41; 2006. N 43. Ст. 4412; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616.

Помимо указанного Федерального закона, специальное правовое регулирование жилищных накопительных кооперативов осуществляется также подзаконными нормативными правовыми актами. Например, Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 46 утверждена Методика определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов . Действует Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 23.09.2008 N 08-38/пз-н "Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральной службой по финансовым рынкам государственной функции по ведению реестра жилищных накопительных кооперативов" .

--------------------------------
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 701.

Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2008. N 43.